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逾期办理房产证违约责任解读
发布日期:2018年04月30日 浏览:

业主办理房产证实质上是不动产物权从开发商向业主变更登记的过程,实践操作中,既有开发商为业主代办,也有业主自行办理房产证。但两种方法均须对方配合,非一方能完全独自办理。

市场经济大环境下,卖方违反合同约定逾期办理房产证现象屡见不鲜,买方追索逾期办理房产证违约金胜诉率居高不下。现就房屋买卖合同中出现的逾期办理房产证违约责任的承担和有效抗辩情形做一下梳理。

 

一、诉讼时效

    根据法律规定,诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在房屋买卖合同中逾期办理房产证的违约责任诉讼时效应自合同约定或法律规定办理房产证期限届满次日起算由于2017年10月1日实施的民法总则将民法通则规定的2年诉讼时效期间调整为3年,故权利人起诉和义务人抗辩时均应注意到此变化对己方胜诉权或抗辩权的影响。

(一)2017年9月30日前两年诉讼时效已届满

合同约定或法律规定办理房产证期限届满次日起算,至2017年9月30日前两年诉讼时效已经届满的,则合同约定的房产证办理义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权,权利人丧失胜诉权。

可参阅案例(2018)皖1622民初483号。

(二)2017年10月1日前两年诉讼时效未届满    

     合同约定或法律规定办理房产证期限届满次日起算,至2017年10月1日前两年诉讼时效尚未届满的,合同约定的房产证办理义务人违约责任的诉讼时效应当适用民法总则3年普通诉讼时效的规定。

尽管在此种情况下,权利人的胜诉权被民法总则和司法解释延寿一年,但是仍然应当积极主张权利,并且固定己方主张权利的证据,以助力于追索逾期办理房产证违约金。   

 

二、合同中对办理房产证时间的特殊约定

《最高院关于房屋买卖合同的司法解释》第十八条规定,在当事人无特殊约定情况下,由于卖方原因致使期房交付使用之日起90日或者现房买卖合同订立之日起90日未能取得房产证的,卖方应当承担违约责任。在合同实际拟定过程中,约定交房后60日/工作日、90日/工作日、180日/工作日、360日或570日等不同办理房产证区间的现象均存在,不同的办理期间会导致合同各方权利义务松紧状态的不同。

 

三、逾期办理房产证原因

《最高院关于房屋买卖合同的司法解释》第十八条的适用前提是“由于卖方原因”所致。司法实践中不能归责于卖方的原因包括:

1、产权登记机关文件规定的客观原因所致

开发商办理房产证实质是递交指定办证材料,合肥市实行不动产统一登记制度以来,根据合肥市房管局相关文件,卖方办理产权登记的全部手续及相关资料被退回后,转提交于合肥不动产登记中心统一办理地点致使房产证逾期办理的,不属于《最高院关于房屋买卖合同的司法解释》第十八条规定的“由于出卖人原因”。

可参阅案例(2018)皖01民终359号。

2、房屋买卖合同中未约定办理房产证的相关内容,亦未向卖方缴纳办理房产证相关费用的。

双方未在合同中未约定办理房产证的相关内容,同时也没向卖方缴纳办理房产证的相关费用(契税、维修基金、登记费、工本费等)的,人民法院不支持延期办理房产证违约金的诉请。

可参阅案例(2017)皖1622民初4239号。

 

四、约定的违约金PK中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息

     1、逾期办理房产证的违约金的性质为法定违约金,不以当事人约定为前提。    

《最高院关于房屋买卖合同的司法解释》第十八条第二款规定,房屋买卖合同中对违约金没有约定,或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。

2、违约金数额的确定

根据合同法相关规定,合同对违约金数额的约定在法律许可范围之内的,按照合同约定行使权利履行义务。现实情况是,很多房屋买卖合同中约定的逾期办理房产证的违约金数额低于或者远低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息,于此对于权利人来说还不如不约定。


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